商业地产投资者指南

阅读时间:90分钟|最后更新:2018年11月

作者:Bethany Babcock, MBA, Chad Knibbe, CCIM, Dr. 阿米特梅塔

商业地产(CRE)以这样或那样的方式影响着每个人. 从仓库到公寓，从购物中心到办公楼，CRE是一个庞大的产业. 行业内的, 有专业人士和投资者选择缩小他们的重点和专长，这可以是一个地理区域, 或者更常见的是针对特定的产品类型.

由于行业的复杂性和快速变化, 很少看到投资者和专业人士涵盖所有的产品类型. 大多数投资者和专业人士选择有限数量的产品类型和特定的子市场. 另外，还将把重点放在特定的单一租户建筑上，扩大到全国范围.

许多进入该市场的人被高净值个人吹捧的令人印象深刻的回报和数字所吸引, 但也有许多人遭受了重大损失. 这些故事并不经常被分享，但对新投资者来说是一个重要的警告. 作为商业地产的专业人士, mg官方游戏中心创建本指南的目的是为了提高mg官方游戏中心行业投资者的知识基础. mg官方游戏中心相信，一个受过教育的投资者群体对mg官方游戏中心的市场更有利

虽然商业地产产品的子类很多，但主要类型有:

• 办公室
• 工业
• 零售
• 公寓

其他子类包括单租户建筑和自助存储. 单租户建筑通常是由沃尔格林(Walgreens)等国家租户占用的零售建筑, 麦当劳, 等. 但有时它们是完全由一个实体租用的工业或办公大楼. 由于其独特的风险和回报，这些类型的建筑是它们自己的产品类型.

通常你会听到投资被标为A类、B类或C类. 这些分类是高度主观的，根据子市场和产品类型而有所不同.

在零售和多户型住宅中，通常不是建筑的年龄决定了等级, 相反，租户在零售和多户型的设施中排队.

有时，高质素的建筑零售项目，不论其租户是谁，都会被列为甲级. 办公室和工业区通常是根据其历史和设施来分类的. 这些标签可能非常具有误导性，因为它们不能反映投资的风险状况.

商业地产收购的债务可以来自多种来源，包括传统银行和信用合作社, 保险公司, 对个人, 为证券化贷款池疏通贷款人, 给美国政府，举几个例子.

每种类型的债务资本都有自己的优缺点，选择正确的路线取决于你的资产策略. 这将是长期还是短期持有? 主要借款人是否有能力并愿意承担个人追索权? 该物业是否有可靠的现金流，或是否有必要重新开发或重新出租? 高杠杆还是低利率更有利于借款人的战略或资产负债表?

来源:马库斯 & Millichap调查指出,

它们的绝大多数债务通常由地方、州和国家银行提供. 银行通常以关系为导向，更倾向于根据与借款人关系的优劣来放贷，而不是根据房地产的优劣. 由于这, 当银行与有关系的高净值和高流动性借款人打交道时，它们能够提供比保险公司更高的杠杆率.

银行收取适度的费用结构，但在借款人想要再融资贷款或提前赎回票据的情况下，不收取提前还款罚款.

类似于资产类别, 租赁类型的分类因产品类型和子市场的不同而不同，具有不同的含义. NNN租赁在多租户建筑中的含义与在单个租户建筑中的含义不同，总租赁有许多变化. 每一个和他们的真实含义 对属性的影响 只能通过仔细阅读每一份单独的租约来确定吗. 下面的列表突出了典型的结构:

• 地面租赁. 土地租赁是最不言自明的分类之一. 地主把土地租给佃户，佃户通常自费建造房屋, 租赁期在10年到100年之间的建筑物.
• 的租赁. 与土地租赁相对应的是租赁权益，即建立在土地租赁上的结构. 这些利益可以相互独立地进行交易.
• 全面服务总租赁.在全面服务总租赁中，租户支付租金，所有增加成本的风险都转移给房东，而租户支付固定金额. 尽管这种租赁结构简单，但由于对商业地产的买家和贷款机构缺乏吸引力，这种租赁结构正变得越来越罕见.
• 经修订的总租契. 类似于全面服务的总租赁, 修改后的总租赁要求承租人支付除服务外的固定金额, 如公用事业, 哪些是传递给租户的.
• NNN租赁(多租户). NNN租赁受到投资者和贷款人的青睐，因为房东能够与租户共同分担成本上升的风险. 租客通常支付一笔固定金额外加包括财产税在内的额外租金, 财产保险, 公共区域运营费用(三个N). 而不是让租户按比例支付每个账单的份额, 租约规定，房东估计一年的总金额，并根据租户的面积每月将其返还给租户. 在年底, 或者一年中的某些时候, 该账户与实际支出相一致，并在承租人或房东一方作出调整，类似于在住宅中支付的托管账户. 在这些租赁合同中，房东通常只安排和维护公共区域和房屋的屋顶，而租户则安排维修和维护他们自己的暖通空调和套房内的维修.
  
  需要注意的是，并非所有多租户NNN租赁都是相同的. 每个租户通常会协商控制费用(不包括房产税和保险)的上限，以及他们将偿还给业主的管理费数额, 等.
• “绝对”NNN租约(单租户). 绝对单租户NNN租约要求租户每月向房东支付一个固定的税率和所有的财产税, 保险和维修费用由租客直接支付和控制，房东不参与. 这种情况在肯德基、沃尔玛等国有企业租赁的建筑中最为常见.
• NNN租约(单租户). 类似于针对单个租户的绝对NNN租约, 租客承担物业的费用和维护责任，但通常是由业主支付物业税或保险，并由租客报销
• NN租约(单租户).NN租赁通常见于家庭美元(Family Dollar)等租户租赁的物业，通常不包括需要房东参与的屋顶或停车场维护等一项或多项费用.

另一方面，保险公司, 通过那些为他们提供借款者和潜在贷款的通讯记者借钱. 与银行不同, 保险公司不是以关系为导向的，他们倾向于根据房地产的价值和未来收入流的安全性来做出贷款决定. 因此，他们通常不会为空置物业或高附加值项目放贷.

然而, 因为他们较低的杠杆率和严格的房地产承销, 他们可以在不要求借款人亲自担保的情况下为项目提供贷款. 保险公司的债务通常利率较低，贷款发起费用也不高, 但要求提前退休支付罚金.

机构贷款人是银行和抵押贷款经纪人，他们是政府贷款计划的通讯员，如联邦国家抵押贷款协会或房利美. FNMA贷款专门用于住宅抵押贷款，因此特别适用于商业地产领域的多户家庭收购. FNMA从银行购买具有特定参数的票据，以创造和确保市场的流动性，使银行能够继续为新的抵押贷款提供贷款.

这些票据有一些对商业地产最有吸引力的条款:低利率, 高杠杆, 长期摊销和适度的预付费用. 这些贷款通常由美国政府担保，因此不需要个人追索权.

尽管现在它只占商业债务市场的很小一部分, 在2007年末市场崩盘之前，商业抵押贷款支持证券(CMBS)是为流动资金的房地产提供贷款的主要提供者. 也叫cdo(债务抵押债券), CBMS贷款是为在公共交易所出售的有价证券提供担保的创收物业的贷款. 十年的条款, 将摊销期延长至30年, 没有个人的追索权, 当时，高昂的利率使得这些贷款对借款人非常有吸引力.

今天存在的CMBS贷款有许多相同的特点, 然而，利率不再具有竞争力的其他贷款选择，限制了这一领域的增长. 债务抵押债券的另一个重大缺点是无法提前支付票据, 并对资产进行了严格的限制，以保护股东的利益.

商业贷款领域增长最快的领域之一是私人贷款机构. 这些人可以是高净值个人或家族理财室的任何人, 专门为提供商业资产贷款而成立的全国性非银行机构和投资基金. 由于当时有限的可用债务，这一领域在2008年的经济衰退中开始增长.

有能力提供的不仅是第一留置权债务, 私人贷款机构正在填补其他债务替代品无法填补的空白. 他们为开发项目提供贷款, un-stabilized属性, 夹层债务, 过桥融资, 甚至参与股权高达100%的项目成本. 这些贷款的缺点是成本. 私人贷款机构收取高额的贷款手续费, 高利率, 偶尔还要求参与后端利润.

在某些罕见的情况下，卖主很少或没有任何债务，并愿意为卖主提供融资. 大多数卖方融资场景在本质上是短期的, 但偶尔也能以略高于市场利率的利率获得一笔自我摊还贷款. 这些机会很难得, 但要为借款人提供一个有吸引力的融资解决方案, 没有评估或发起费用或预付罚款.

商业地产的风险和风险暴露的程度是无数的. 有许多风险经常被低估和忽视, 还有一些被过分强调了. 这是投资者的预见能力, 价值, 并减轻那些将决定他们作为投资者成功与否的风险.

一些投资者试图找出可能最安全的投资，结果却暴露在他们没有预见到的其他风险中. 其他投资者, 舒适地承担各种各样的风险, 但要将风险概况计入收购成本. 对于商业地产的大多数合格投资者来说，准确执行这些计算并在买家池中保持竞争力的能力是最大的挑战.

通常, 对风险的经验和知识最少的买家会得到回报，他们购买了房产，但后来意识到他们没有考虑到其他买家承认的风险.

值得注意的是，风险是主观的，并取决于每个投资者的个人情况. 一个没有债务的大型家族理财室可能会放心地假设，一笔短期贷款只保留在一栋租户建筑上. 与此形成鲜明对比的是, 一个个人投资者用他或她的退休账户购买一处房产，在某种程度上无法为这种风险定价，从而使自己成为该资产的有竞争力的买家.

在大多数房地产投资机会中，最直接的风险是空置风险.

许多投资者关注的是租约到期, 评估此风险时，承租人续约的可能性和租赁市场. 除此之外, 投资者还应该评估租户本身以及他们在业务中面临的风险，这些风险最终也是由房东分担的. 这些风险通常会影响租户完成租约的能力.

当一个房客离开时, 必须评估一个新的因素:重置这些租金需要多长时间，以及重置这些租金需要多少钱? 这不仅仅是决定新租户何时到来的一个因素, 但更重要的是, 一个类似质量的租户能取代他们吗? 预计房东将为租户改善作出多少贡献? 子市场的租赁佣金是多少? 要更换的租赁结构类型是否仍在使用，还是市场已经发生了变化?

这些问题不仅决定了现金流, (或缺乏)，但当租赁发生变化时，建筑本身的价值.

租户是否会继续租用大型办公空间的风险, 参观传统零售商, 要求得来速, 甚至使用杂货店都是由房东和租户共同承担的风险.

在对这些风险进行定价时，投资者必须对他们的子市场及其发展方向有一个很好的了解.

对于需要房东承担部分或全部维修费用风险的租赁类型, 显而易见的风险包括机械故障和损坏. 然而，更大的风险是房东无法控制的问题，即“无法控制的风险”.“这些包括 房产税 和财产保险.

这些不受房东直接控制的因素会影响利润, 或者没有. 就是因为这个原因, 市场正在转变，强烈倾向于要求租户分担这些风险的租赁结构.

在历史上的不同时期，可变利率曾获得或失去吸引力. 这类贷款将利率上升的风险转嫁给了投资者.

短期租赁的房产和强劲的租赁市场比长期租赁的房产更容易应对这种风险(甚至是租赁市场疲软的短期租赁).)

如前所述，商业贷款条款通常不是自行摊还的. 这是由于银行规模庞大，因此容易受到利率波动的影响. 典型的贷款机构将提供3至10年的期限，这意味着许多投资者将不得不在持有期间的某个时候进行再融资.

投资者不仅要对期末利率的未来做出现实的假设, 但是他们的财产的价值以及新贷款的杠杆率.

犯罪, 交通状况，甚至是红绿灯都会影响商业地产的表现，以及它对租金的掌控能力. 在次级市场中，还有一系列影响租金的其他因素需要考虑，包括在持有期间建造的具有竞争力的房产，这可能会导致租金下降.

通常是由大型零售商组成的购物中心, 小型零售商通常要求有共同租赁条款. 在锚离开中心的情况下，共有条款可以允许租户或以减少租金的方式撤离或运营.

其他的变化是“占用条款”，如果中心的占用率显著下降，也允许类似的缓解.

立法风险通常集中在特定的租户身上. 这方面的例子有枪支商店、酒类商店、发薪日贷款人等. 这些租户中的许多人在租约中都有条款，允许他们在立法机构通过法律阻止他们继续正常经营的情况下离开.

同样重要的是要注意一些产品类型, 如零售, 不能像其他产品类型一样，通过降低租金来应对子市场的变化. 这是由于大型投资零售商的店面与他们支付的租金有关. 简而言之, 错误的地点就是错误的地点，即使它对需要正确访问的零售商是免费的, 租赁有限公司, 等.

有以上所有的风险，还有很多其他的, 成功驾驭投资市场似乎是不可能的. 有熟练的顾问和谨慎, 然而, 许多投资者发现，与其他投资形式相比，他们更喜欢商业地产. 以下是一些原因:

如今，美国国税局(IRS)的规定允许投资者冲销对房地产进行改造的折旧 . 当房地产仍在增值时，这就为投资者带来了税收优惠. 在这个场景中, 从税收的角度来看，在31年的时间里，实际的改善被勾销了.5年. 这一税收优惠抵消了从房地产中获得的现金，这有助于改善投资者在纳税后的回报. 许多投资者实行的是所谓的成本分离，这允许投资者分离物业的各个部分，如暖通空调，并在较短的时间内折旧它们，进一步提高效益.

另外, 许多所有权结构允许增加的财产价值通过所谓的1031交换转移到另一处或在出售时的另一处房产，并延迟对增加的价值纳税.

而传统证券的价值可以随时变化, 商业地产的变化发生的时间要长得多. 这使得投资者能够做出相应的反应和调整他们的策略. 长期租赁条件, 强大的租户混合, 长期或完全没有债务都可以提高投资者在商业地产头寸的稳定性. 很少有其他投资工具能给投资者提供这样的提前期，也有机会在发生变化时修改他们的投资策略.

投资商业地产的另一个巨大好处是多样化. 虽然有些事件会对整个市场产生负面影响, 有特定的资产类型，它们对各种风险的反应不同. 多样化的投资组合可以承受与市场相关的许多风险，并使投资者在购买额外资产时更具竞争力，因为他们的全球风险状况可能与专注于某一特定资产类型的投资者不同.

大多数投资者选择商业地产的主要原因是它相对于一般股票市场的整体表现. 从10年和20年的平均值来看，商业房地产市场的波动性和总体回报率都比股票市场要好.

商业地产的回报与风险一样难以识别.

这些机会的承销质量存在很大差异，这直接影响到既定回报的可靠性. 由于承销技术因次级市场和市场条件而异，因此几乎没有标准化. 另外, 同样的资产在同一时间点被承销，所宣传的回报率相差超过200个基点，这并不罕见. 这种差异主要是由于买家对收入流的评估与他们的能力之间的差异，或者是由于他们未能恰当地解释费用. 对于新投资者来说，这是该行业最令人惊讶的方面之一.

最简单但有缺陷的评估商业地产价格的系统是CAP价格. 它本质上是不考虑债务的预期(而非历史)财产回报. 这也可以被看作是如果所有的财产都是在交税前用现金购买的回报.

这个公式是净营业收入除以CAP利率等于房产的价值.

使用这个模型的价值变化, 发生的原因是投资者决定净营业收入的方式不同. 有些包括当前租金(即使租户即将搬离), 而另一些人则同意预定的租金增长, 但没有意识到. . 其他承保方案甚至假设租户会报销他们实际上不太可能报销的费用(例如，拖欠租金的租户无法实际报销业主增加的财产税)。.

尽管如此, 尽管有缺陷, CAP比率是大多数商业地产投资社区的主要估值模型.

CAP费率是如何确定的?

上限利率本质上是一种风险回报，由市场对风险的偏好决定. 它是对上述所有风险以及个人投资者情况的汇总.

内部收益率是一个更准确的真实回报的观点，考虑到各种情况下，在建议持有期间. 计算内部收益率的最大挑战是对销售价格的假设. 正是这个假设在计算中占据了最大的分量, 被一个乐观的投资者或房地产专业人士过分夸大了吗. 内部收益率本质上是折现现金流.

净现值(NPV)通常不用于商业房地产的评估. 在简化条件, NPV根据投资者要求的最低要求回报对预期现金流进行贴现. 一般来说, 在根据这个比率折现未来现金流之后, 如果项目显示一个正的净现值，它是值得考虑的.

现金兑现金回报本质上是指一年内投资的现金和收到的现金之间的关系. 这是计算收益的常用方法之一. 它也, 然而, 当一个巨大的空缺或其他变化即将出现时，是否会被误解为显示了高的现金回报. 在持有期间，评估和尝试预测每年的现金回报是很重要的.

在过去, 商业地产领域的成功投资者来自于世世代代共享知识和资产的传统场景. 进入市场的第二种方式是通过房地产专业人士，如能够利用其行业知识为自己和合作伙伴寻找和获得机会的经纪人.

根据特定项目的股权需求，最接近交易撮合者的人偶尔也会获得股权机会. 由于美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)要求的广告限制，这些机会通常被限制在一个紧密的网络内.

证交会的规定近年来有所改变. 这些新规定现在已经放松了对投资行业的限制，允许商业地产的一般广告机会. 这使得更大一部分市场能够获得商业地产投资. 这些机会中的大多数仍然需要投资者被认为是符合美国国税局定义的合格投资者(链接在这里). 这一规定背后的逻辑是防止不知情的投资者进入不受监管的证券发行环境.

通过规则变化提供的额外机会为D条例提供了可供普通公众少量投资的发行. 这通常被称为众筹.

值得注意的是，据估计超过80%的商业地产投资都涉及某种形式的合伙. 这是由于在最初和持有期间都需要大量资本.

针对那些决定在没有合作伙伴的情况下进入投资房地产的投资者, 较小的交易通常不少于1美元,000,000. 贷款环境, 而不断发展的, 按照惯例，只会为被收购资产价值的70%提供债务融资. 因此, 典型的商业地产初始投资，即使最小的规模也在300美元之间,000年和500美元,只付首付就有5万. 另外, 银行通常需要一份资产负债表，证明借款人的净资产至少等于总资产价值. 值得注意的是，由于购买价格较低, 的需求, 因此，这类资产的回报率通常低于那些具有较高资本要求(供求关系)的类似风险状况的资产。

没有100万美元购买力的投资者通常会选择与合作伙伴一起投资. 即使拥有相当大的购买力，他们也常常将合伙企业作为分散风险的一种手段.

集资”网站 近年来，这些投资者是否更容易发现和获得融资机会. 对于这些承销方式的使用应该非常谨慎，广告是由具有不同经验和技能的个人完成的，而且这个行业在很大程度上不受监管，几乎没有一致性.

商业地产基金的成功并不依赖于广告上的回报，甚至也不依赖于历史回报(因为计算这些回报的方法是非常主观的). 基金的成功在很大程度上取决于基金高管和资产管理团队的背景和经验.

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